Ticari Gayrimenkulde Kira Çarpanı ve Getiri Nasıl Hesaplanır?
Ticari gayrimenkul alan yatırımcıların ortak dili rakamlardır. Bir dükkanın, ofisin veya ticari binanın değerini anlamak için mülkün ne kadar kira ürettiğine ve bu kiranın ne kadar güvenli olduğuna bakılır. Bu yazıda en sık kullanılan iki ölçüyü, kira çarpanını ve getiri oranını açıklıyoruz.
Kira çarpanı
Kira çarpanı, mülkün fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesiyle bulunur. Örneğin 12.000.000 TL'ye satılan ve aylık 80.000 TL kira getiren bir dükkanın yıllık kirası 960.000 TL'dir. Kira çarpanı 12.000.000 / 960.000 = 12,5 olur. Yani mülk, kira değişmediği varsayımıyla yaklaşık 12,5 yılda kendini amorti eder.
Brüt getiri
Brüt getiri, kira çarpanının tersidir. Aynı örnekte yıllık kira, fiyata bölündüğünde yüzde 8 sonucu çıkar. Yatırımcılar farklı mülkleri karşılaştırırken genellikle bu oranı kullanır.
Net getiri
Gerçek kazancı görmek için brüt getiriden şu kalemleri düşmek gerekir:
- Kiracının üstlenmediği bina giderleri ve sigorta
- Emlak vergisi
- Kira geliri üzerinden ödenecek vergiler
- Bakım ve yenileme masrafları
- Kiracı değişimlerindeki boşluk süreleri ve aracılık bedelleri
Net getiri, özellikle eski ve bakım ihtiyacı yüksek binalarda brüt getiriden belirgin şekilde düşük olabilir.
Boşluk riskini hesaba katın
Konutta yeni kiracı birkaç hafta içinde bulunabilirken ticari mülkte bu süre aylar alabilir. Getiri hesabında, örneğin her beş yılda birkaç aylık boşluk varsaymak daha gerçekçi bir tablo çizer. Konumu güçlü, esnek kullanıma uygun ve doğru fiyatlanmış mülklerde boşluk riski azalır.
Kiracı kalitesi getiriyi değiştirir
Aynı getiri oranına sahip iki mülkten biri ulusal bir zincire, diğeri yeni kurulmuş küçük bir işletmeye kiralıysa, ilkinin değeri daha yüksektir. Çünkü kiranın sürekliliği daha güvenlidir. Kiracılı mülk alırken sözleşme süresine, kalan süreye ve kiracının ödeme geçmişine bakın.
Düşük çarpan her zaman fırsat değildir
Çok düşük bir kira çarpanı ilk bakışta cazip görünür. Ancak bu durum; piyasanın üzerinde ödenen ve sürdürülemeyecek bir kiraya, bölgedeki bir riske ya da mülkün yakında büyük bir yatırım ihtiyacına işaret edebilir. Rakamı mutlaka bölge emsalleriyle karşılaştırın.
Değer artışını da düşünün
Getiri hesabı sadece kira üzerinden yapılmaz. Bölgenin gelişimi, yeni ulaşım projeleri ve imar değişiklikleri mülkün değerini artırabilir. Toplam getiri, kira geliri ile değer artışının birlikte değerlendirilmesiyle ölçülür.
Örnek karşılaştırma
İki dükkanı düşünelim. Birincisi cadde üzerinde, ulusal bir markaya kiralı ve kira çarpanı 15. İkincisi ara sokakta, yerel bir işletmeye kiralı ve kira çarpanı 11. İlk bakışta ikinci dükkan daha karlı görünür. Ancak birinci dükkanın kiracısı uzun süreli bir sözleşmeye ve güçlü bir mali yapıya sahipken, ikinci dükkanın kiracısının ayrılma ihtimali daha yüksek olabilir ve yeni kiracı bulmak daha uzun sürebilir. Boşluk riskini ve değer artışı potansiyelini hesaba kattığınızda, iki yatırımın gerçek getirisi birbirine yaklaşabilir.
Meridyen Emlak ile analiz
Bursa'da ticari mülk yatırımı yapmayı düşünüyorsanız, Meridyen Emlak olarak bölge bazında kira ve satış emsallerini sunuyor, mülk bazında getiri analizini birlikte yapıyoruz.
