Emsal, TAKS ve KAKS Nedir? Arsada İnşaat Alanı Nasıl Hesaplanır?
Arsa ilanlarında sıkça karşılaşılan "emsal 1,50", "TAKS 0,30", "hmax 15,50" gibi ifadeler, arsanın değerini doğrudan belirleyen teknik kavramlardır. Aynı büyüklükteki iki arsadan biri diğerinin iki katı inşaat hakkına sahipse, değerleri de buna göre farklı olur. Bu yazıda bu kavramları sade bir dille açıklıyor ve örnek hesaplamalar yapıyoruz.
Emsal (KAKS) nedir?
Emsal, diğer adıyla Kat Alanları Katsayısı (KAKS), parsel alanı ile çarpıldığında yapılabilecek toplam inşaat alanını veren katsayıdır. Örneğin 500 metrekarelik bir arsada emsal 1,50 ise yapılabilecek toplam kat alanı 500 × 1,50 = 750 metrekaredir. Bu alan, binanın tüm katlarındaki emsale dahil alanların toplamıdır.
TAKS nedir?
Taban Alanı Katsayısı (TAKS), binanın zemine oturabileceği alanın parsel alanına oranıdır. Aynı 500 metrekarelik arsada TAKS 0,30 ise binanın taban alanı en fazla 500 × 0,30 = 150 metrekare olabilir. Geri kalan alan bahçe, otopark veya peyzaj olarak kalır.
Emsal ve TAKS birlikte nasıl çalışır?
Yukarıdaki örnekte toplam 750 metrekare inşaat yapılabilir ve her katın tabanı en fazla 150 metrekaredir. Bu durumda 750 / 150 = 5 kat ile emsal tamamen kullanılabilir. Ancak imar durumunda kat adedi veya bina yüksekliği sınırı daha düşükse, örneğin dört kat yazıyorsa, emsalin tamamı kullanılamayabilir.
Hmax nedir?
Hmax, binanın en fazla ne kadar yüksek olabileceğini metre cinsinden gösterir. Kat adedi yerine yükseklik sınırı getirilen bölgelerde kullanılır. Yükseklik, kat yükseklikleri ve çatı ile birlikte değerlendirilir.
Emsal dışı alanlar
Bazı alanlar emsal hesabına dahil edilmez. Yönetmelikte belirtilen sınırlar içinde merdiven evleri, asansör boşlukları, sığınaklar, otoparklar ve bazı teknik hacimler emsal dışı sayılabilir. Bu nedenle bir binanın toplam inşaat alanı, emsal alanından daha büyük olabilir. Emsal dışı alanların sınırları ve hesaplama kuralları yönetmelikle belirlendiği için bu konuda bir mimarın görüşü alınmalıdır.
Çekme mesafelerinin etkisi
Küçük ve dar parsellerde çekme mesafeleri, TAKS'ın izin verdiği taban alanının tamamının kullanılmasını engelleyebilir. Örneğin yola, yanlara ve arkaya bırakılması gereken mesafeler düşüldüğünde kalan yapılaşma alanı küçülebilir. Bu nedenle arsanın geometrisi de en az emsal kadar önemlidir.
Değer üzerindeki etkisi
Arsa değerlemesinde en çok kullanılan yöntemlerden biri, arsanın inşaat hakkı üzerinden değerlendirilmesidir. Aynı bölgede emsal 2,00 olan bir arsa, emsal 1,00 olan arsadan genellikle çok daha değerlidir; çünkü üzerine iki kat daha fazla satılabilir alan yapılabilir. Kat karşılığı anlaşmalarında da müteahhitler, emsal üzerinden hesap yapar.
Bodrum katlar ve emsal
Bodrum katların emsale dahil olup olmadığı, kullanım amacına ve zemin altında kalma durumuna göre değişir. Otopark ve teknik hacim olarak kullanılan bodrumlar genellikle emsal dışı tutulur.
Villa parsellerinde düşük emsal
Mudanya ve çevresindeki villa imarlı parsellerde emsal genellikle 0,20 ile 0,40 arasında olur. Örneğin 2.100 metrekarelik ve emsali 0,30 olan bir parselde yaklaşık 630 metrekare emsale dahil inşaat alanı yapılabilir. Bu da bahçeli, ferah villa projelerine imkân tanır.
Meridyen Emlak olarak arsaların imar durumunu ve inşaat hakkını hesaplayarak sunuyor, alım ya da kat karşılığı kararlarınızda size net rakamlarla yardımcı oluyoruz.
