Hisseli Tapu Arsa Almanın Riskleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arsa ve tarla ilanlarında sıkça karşılaşılan "hisseli tapu" ifadesi, birçok yatırımcının dikkatini düşük fiyatıyla çeker. Ancak hisseli bir taşınmaz almak, müstakil bir parsel almaktan çok farklı hukuki sonuçlar doğurur. Satın almadan önce bu farkları bilmek, ileride yaşanabilecek ciddi sorunları önler.
Hisseli tapu nedir?
Hisseli tapuda bir taşınmazın birden fazla maliki vardır ve her malik taşınmazın tamamı üzerinde belirli bir orana sahiptir. Örneğin 10.000 metrekarelik bir tarlada yüzde 10 hisse satın aldığınızda, tarlanın belirli bir köşesindeki 1.000 metrekare size ait olmaz; tarlanın tamamı üzerinde yüzde 10'luk bir payınız olur.
Yerinde gösterilen parsel meselesi
Hisseli arsa satışlarında satıcılar sıkça "Sizin yeriniz burası" diyerek arazide belirli bir alanı gösterir. Ancak bu gösterim hukuken bağlayıcı değildir. Diğer hissedarlarla aranızda yazılı bir kullanım anlaşması olsa bile, bu anlaşmanın sınırları ve kalıcılığı tartışmalı olabilir. Bu nedenle "yerinde ayrılmış hisse" vaadine temkinle yaklaşın.
Yapılaşma sorunu
Hisseli bir parselde yapı ruhsatı almak için genellikle tüm hissedarların muvafakati gerekir. Onlarca hissedarın olduğu bir arazide herkesin onayını almak pratikte çok zordur. Bu nedenle hisseli bir arsaya ev yapma planı çoğu zaman gerçekleşmez.
Şufa (önalım) hakkı
Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar belirli süreler içinde dava açarak bu payı aynı bedelle satın alma hakkına sahiptir. Buna önalım ya da şufa hakkı denir. Yani hisse satın aldıktan sonra, bir paydaşın bu hakkı kullanması sonucu payınızı kaybedebilirsiniz.
Ortaklığın giderilmesi
Hissedarlardan herhangi biri, ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın aynen bölünmesini ya da satılarak bedelinin paylaştırılmasını isteyebilir. Aynen bölünme mümkün değilse taşınmaz ihaleyle satılır ve satış bedeli, piyasa değerinin altında kalabilir.
Tarım arazilerinde ek kısıtlamalar
Tarım arazilerinde hisseli satışlar, arazilerin küçük parçalara bölünmesini önlemeye yönelik düzenlemelerle sınırlandırılmıştır. Bazı durumlarda hisse satışı için ilgili kurumdan görüş alınması gerekir. Bu düzenlemeler değişebildiği için güncel durumu tapu müdürlüğünden öğrenmek gerekir.
Hisseli almak ne zaman mantıklı olabilir?
Hisseli tapu her zaman kötü bir yatırım değildir. Az sayıda, birbirini tanıyan ve ortak bir plana sahip hissedarın bulunduğu bir arazide, ileride imar uygulamasıyla müstakil parsellere ayrılma ihtimali varsa hisse almak anlamlı olabilir. Ancak bu durumda bile hissedarlarla yazılı bir anlaşma yapmak ve bir avukattan görüş almak şarttır.
Tapu kaydını okumak
Hisseli bir taşınmazın tapu kaydında her paydaşın adı ve pay oranı yer alır. Kayıtta onlarca ismin bulunması, ileride ortak karar almanın ne kadar zor olacağının işaretidir.
Satın almadan önce sorulacaklar
- Toplam kaç hissedar var?
- Hissedarlar arasında yazılı bir kullanım veya paylaşım anlaşması var mı?
- Arazide devam eden bir ortaklığın giderilmesi davası var mı?
- Arazi imar planı içinde mi, yakında bir imar uygulaması bekleniyor mu?
- Tarım arazisiyse hisse satışı için hangi izinler gerekiyor?
Meridyen Emlak olarak arsa yatırımlarında müstakil parselleri öncelikli olarak öneriyor, hisseli taşınmazlarda ise riskleri alıcılarımızla açıkça paylaşıyoruz.
